Un des principaux atouts d’un investissement EHPAD : vous réduisez une importante partie de votre impôt sur le revenu grâce à votre statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Si vos recettes locatives dépassent le seuil de 23 000 euros par an, vous êtes un loueur en meublé professionnel (LMP), et ces deux options vous permettent de tirer profit d’une fiscalité très avantageuse. Nous vous partageons quelques conseils pour bien défiscaliser en investissant dans un EHPAD.
Si vous souhaitez bénéficier d’une exonération fiscale sur plusieurs années
L’exonération fiscale sur plusieurs années est possible grâce au régime réel d’imposition.
Explications :
- dans un premier temps, vous déduisez des charges telles que les intérêts de votre emprunt, vos impôts et taxes liés au foncier, vos assurances, vos frais d’acquisition comprenant les honoraires du notaire, etc.
- ensuite, vous déduisez les amortissements de votre EHPAD, opération qui s’opère non seulement sur l’immobilier, mais aussi sur l’équipement et le mobilier. Ces amortissements génèrent un déficit qui est supérieur à votre assiette taxable annuelle. Or, cet excédent peut être reporté sur l’année civile suivante, et ainsi de suite jusqu’à épuisement. Ce qui fait que les déductions peuvent avoir lieu sur plusieurs années et gomment la totalité de vos impôts. C’est un expert-comptable qui calcule les dotations aux amortissements, mais vous pouvez d’ores et déjà réaliser vos propres simulations.
Si vous souhaitez récupérer votre TVA
L’investissement EHPAD, tout comme celui en résidences avec services, permet de récupérer la TVA de votre acquisition. Dans ce cas, vous devez avoir investi dans le neuf, c’est-à-dire en VEFA (vente en l'état futur d’acquisition) ou sur le marché des EHPAD récents de moins de 5 ans. Vous devez donc en être le premier propriétaire afin de prétendre à ladite récupération de la TVA.
Outre cette condition exigée par l’administration fiscale, vous devez aussi vous engager à conserver votre EHPAD sur une durée minimale de 20 ans. Le cas échéant, c’est-à-dire en cas de revente, la TVA récupérée sera rétrocédée au service des impôts, en tenant compte de la durée de détention avant cette échéance.
Pour rappel, cette taxe est de 20% du prix d’acquisition et en la récupérant, vous amoindrissez le coût de l’achat tout en améliorant le rendement de votre investissement.
Si vous souhaitez profiter d’une exonération d’IFI
Vous avez la possibilité d’échapper au paiement de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) en investissant dans un EHPAD. Dans ce cas, vous devez être un loueur en meublé professionnel (LMP). En revanche, vous êtes assujetti au paiement de cet impôt si vous êtes un LMNP.
Le Censi-Bouvard si vous souhaitez bénéficier d’une réduction fiscale supplémentaire
Si vous souhaitez davantage défiscaliser, vous pouvez opter pour la loi Censi-Bouvard qui peut être combinée avec votre LMNP classique. Dans ce cas, votre EHPAD doit également avoir été acquis neuf, tel que suivant les conditions mentionnées ci-dessus.
Votre régime sera le micro BIC pour en bénéficier. Ainsi, en plus de l’abattement de 50% qui en est issu, vous enregistrez une réduction fiscale supplémentaire, qui est de 11% du montant de votre investissement. Vous devez alors vous engager à conserver votre EHPAD sur une durée de 9 ans.
Attention, si vous êtes un LMP, vous n’êtes pas éligible au dispositif Censi-Bouvard. Rappelons que pour bénéficier du régime micro-BIC, vos recettes annuelles ne doivent pas dépasser 77 700 euros.
Les EHPAD ne sont pas seulement des instruments de défiscalisation, mais aussi des supports d’investissement extrêmement rentables. Ce, du fait de l’allongement de l’espérance de vie et de la demande locative quasi permanente sur l’ensemble du territoire, notamment dans les villes seniors.
